Existe una fórmula capaz de proporcionar liquidez al propietario por su vivienda sin que este tenga que renunciar al uso de la misma. Lo que se conoce como nuda propiedad es un mecanismo que, sobre todo en tiempos de crisis, puede ser una solución para los vendedores y una oportunidad para los compradores.
La nuda propiedad es un término legal se ha popularizado en los últimos tiempos y es que es una figura que, ostentando la propiedad de un inmueble, permite obtener liquidez sin renunciar al uso del mismo.
Pero, ¿qué es exactamente la nuda propiedad? ¿Existen diferencias entre vender el inmueble al modo tradicional u optar únicamente por vender la nuda propiedad? ¿Es viable? Si aún no conoces los detalles de esta fórmula de venta, sus ventajas e inconvenientes, aquí tienes todas las claves.
¿Qué es la nuda propiedad de una vivienda?
No todo el que se decide a comprar un piso lo hace con intención de irse a vivir a él. En ocasiones, más que la búsqueda de un hogar, lo que se persigue es realizar una inversión rentable. Es en este último escenario en el que la nuda propiedad puede resultar más que atractiva y es que, en estos casos, quien invierte, lo hace en una vivienda donde vive gente.
Entender la decisión exige tener claro que la propiedad de una vivienda se compone, básicamente de dos partes: el usufructo y la nuda propiedad. Esa dualidad es la que permite ser propietario de un inmueble sin poder disfrutar de su uso. Pero ¿qué es exactamente la nuda propiedad? En esencia, es el derecho a ser dueño de un bien, en este caso, de una vivienda, pero con el hándicap de no poder disfrutar de ella ya que, quien ostenta el derecho de uso (usufructo) es el propietario original.
Entre las peculiaridades de esta situación se encuentra, por ejemplo, el hecho de que el comprador puede vender la nuda propiedad si así lo desea en cualquier momento, incluso, antes de haber ostentando el derecho de uso. Del mismo modo, el usufructuario puede alquilar la vivienda sin necesidad de consentimiento previo del nudo propietario.
La situación, en todo caso, no es eterna. La condición de usufructuario termina con el fallecimiento del propietario inicial, momento en el que el nudo propietario pasaría a ostentar pleno dominio de la vivienda.
La fórmula resulta especialmente atractiva para personas mayores, sin herederos, a quienes vender la nuda propiedad les garantiza poder seguir viviendo en su hogar, al tiempo que tener unos ingresos dignos para vivir hasta el fin de sus días.
Ventajas e inconvenientes de vender una vivienda en nuda propiedad
Teniendo claro qué es la nuda propiedad, el siguiente paso es entrar en detalle a hablar de las ventajas e inconvenientes de emplear esta fórmula para la venta de un inmueble. Si hablamos de lo que supone para el vendedor, uno de los principales atractivos es poder seguir haciendo uso de la vivienda una vez vendida. Si tenemos en cuenta que, por lo general, es una herramienta especialmente demandada entre la población más longeva, la tranquilidad que aporta es un factor importante en muchos casos.
Por el contrario, el precio puede ser uno de los inconvenientes. Si bien permite disponer de liquidez al tiempo que convertir al propietario en usufructuario, el precio de venta no podrá ser en ningún caso igual al de una propiedad de pleno derecho. Aunque el valor de mercado del inmueble se tendrá en cuenta, la cantidad a percibir será la resultante de restar a este importe el valor del usufructo. El mismo se calcula mediante una fórmula previamente establecida en la que la edad del vendedor será determinante. Cuanto mayor sea la esperanza de vida (esto es, cuanto más joven sea el vendedor), menor será el precio a percibir al vender la nuda propiedad y viceversa.
Otro aspecto a tener en cuenta en el capítulo de ventajas e inconvenientes de vender una vivienda en nuda propiedad tiene que ver con los gastos y la fiscalidad. En este caso, el vendedor pasará a asumir únicamente los gastos corrientes (luz, gas, agua…), siendo la comunidad y gastos extraordinarios obligación del propietario de la nuda propiedad.
En lo que respecta a la fiscalidad, la cosa cambia. Salvo que las partes acuerden lo contrario, el usufructuario deberá abonar el pago del IBI, además de satisfacer lo que se conoce como plusvalía municipal. Por su parte, el nudo propietario será quien abone el ITP (Impuesto de transmisiones patrimoniales) -tanto en el momento de la venta de la nuda propiedad como cuando pase a ostentar el pleno dominio del inmueble- así como los gastos de notaría y Registro de la Propiedad. Curiosamente, el pago del seguro de la vivienda, en principio, sería compartido entre ambos.
Por lo general, este tipo de operaciones son interesantes para quienes buscan una inversión a medio largo plazo. La explicación es sencilla. El precio de la nuda propiedad puede ser entre un 30% y hasta un 80% más económico que el precio de mercado. Pese a que el tiempo que puede transcurrir hasta convertirse en propietario de pleno derecho pueden ser décadas, dependiendo de las características particulares de la propiedad, es un bien que tiende a revalorizarse.
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