No es un término que, actualmente, sea demasiado popular en España, aunque ya existe y se utiliza en el mercado inmobiliario nacional. Nos referimos a la hipoteca inversa, un producto financiero regulado desde el año 2007 y pensado y diseñado, sobre todo, para mayores de 65 años, jubilados y pensionistas, o para personas con discapacidad o con dependencias grandes o severas.
La franja de edad de los principales clientes de este tipo de hipoteca no es casual, sino todo lo contrario. Tiene que ver con las características de este producto. Pero antes de explicar en qué consiste una hipoteca inversa, conviene primero señalar algunos datos que pueden explicar los pronósticos de que su crecimiento se triplicará en los próximos diez años, de acuerdo al estudio de European Pensions and Property Asset Release Group (EPPARG) y EY, 2020 Global Equity Release Roundtable Survey.
Según cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE), los mayores de 65 años representan el 19,7% de la población del país, una cifra que se estima subirá hasta el 26,5% en 2035. Que nueve de cada diez mayores sean propietarios de una vivienda, que la mayor concentración de sus ahorros se destine a propiedades, que no haya cultura de ahorro a largo plazo en planes de pensiones y que tengan necesidad de completar sus pensiones con otros ingresos son otros factores que ayudan a entender las previsiones de expansión de la hipoteca inversa en España.
En qué consiste una hipoteca inversa
En una hipoteca tradicional, el banco presta una cantidad de dinero a su cliente para que pueda comprarse una vivienda y, ese importe adelantado por la entidad financiera, el deudor lo va devolviendo en cuotas mensuales a lo largo de determinados años, haciendo que la deuda disminuya poco a poco. El funcionamiento de la hipoteca inversa es justo al revés y de ahí su nombre.
En una hipoteca inversa es el banco el que otorga una cantidad de dinero a una persona que ya es propietaria de un inmueble -por lo general, se trata de la vivienda habitual- a cambio de quedarse con él tras su fallecimiento. El dueño de la vivienda firma un contrato de arrendamiento por el resto de lo que le queda de vida (se realiza una estimación) y cobra una renta del banco con el respaldo de su inmueble, que funciona como garantía.
El monto económico dependerá de la edad del propietario, la esperanza de vida y del valor de la propiedad. La forma de otorgar el dinero también puede variar entre un importe único al comienzo de la transacción, de forma mensual -suele ser la más habitual-, o una combinación de ambas, de modo temporal o vitalicio.
En definitiva, la hipoteca inversa consiste en un tipo de préstamo que permite adquirir liquidez a través del patrimonio, sobre todo a personas mayores con pensiones no muy altas que pueden así pasar una jubilación más cómoda.
Requisitos para pedir una hipoteca inversa
En la segunda edición de su Guía de Acceso a la Hipoteca Inversa, el Banco de España señala como destinatarios de la hipoteca inversa “… a una persona que debe ser mayor de una determinada edad -a partir de 65 años- o acreditar un grado de discapacidad (igual o superior al 33 %) o dependencia (dependencia severa o gran dependencia), no siendo exigible su devolución hasta el momento de su fallecimiento”.
La edad, entonces, es el factor determinante para poder acceder a este tipo de operaciones (cuando no se trata de personas dependientes o con alguna discapacidad), por el carácter vitalicio del préstamo. Además, el otro requisito imprescindible es que los solicitantes de la hipoteca inversa sean todos ellos titulares del inmueble garantizado.
Cancelación
En la hipoteca inversa, la devolución o cancelación del préstamo se producirá cuando se cumpla un hecho futuro, que se desconoce cuándo sucederá, pero ciertamente ocurrirá: el fallecimiento del deudor. Al revés que en una hipoteca convencional, la deuda de la hipoteca inversa no disminuye con el tiempo, sino que aumenta hasta que un tercero -los herederos- opta por asumirla como propia, en caso de interesarle mantener la propiedad del inmueble.
En este sentido hay que aclarar que, al fallecer el titular de la vivienda, sus herederos siguen siendo los propietarios del inmueble y asumen tanto sus derechos como sus deberes y obligaciones como tales. Se enfrentan así a tres alternativas:
- Si los herederos, tras el fallecimiento del titular, eligen cancelar el préstamo, pagarán al acreedor el importe vencido con sus intereses, sin abonar nada más por la cancelación.
- Si no estuvieran interesados en quedarse con la propiedad, el acreedor obtendrá entonces su derecho al cobro a través del inmueble y, si fuera necesario, otros bienes de la herencia.
- Una tercera opción sería vender la vivienda para poder saldar la deuda.
También se puede dar el caso de que los hipotecados abandonen la vivienda antes del tiempo estimado, ya sea por fallecimiento temprano o por voluntad propia de mudarse a otro sitio. En estas circunstancias, el banco deberá reembolsar la parte no consumida del acuerdo.
Si, por el contrario, el titular de la vivienda hipotecada supera la esperanza de vida estimada en el contrato, en los casos de acuerdos temporales, podrá seguir en su inmueble sin ningún coste adicional a los propios del mantenimiento de la propiedad y no habrá que devolver el capital hasta que fallezca el último de los solicitantes o beneficiarios. Eso sí, la deuda seguirá generando intereses.
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