Toda operación de venta de un inmueble supone la intervención de dos partes esenciales: vendedor y comprador. Porque sí, vender una casa también implica gastos para quien decide deshacerse de la propiedad.
De hecho, si bien es cierto que hay tributos a pagar tanto al vender como al comprar la vivienda, los primeros suelen ser más desconocidos. En todo caso, los impuestos a pagar al vender una vivienda son, a grandes rasgos, las plusvalías.
Aquí están incluidas tanto la municipal como la que hay que abonar a Hacienda a través del IRPF pero, además de estos tributos, es posible que el vendedor deba asumir otras serie de gastos. IBI, tasa de basuras, gastos de notaría… Descubre esta guía rápida con los gastos e impuestos que debes pagar al vender tu vivienda.
IRPF
El Impuesto de la Renta de la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es uno de los primeros que viene a la cabeza al hablar de operaciones inmobiliarias entre particulares y es que, es uno de los impuestos que debes pagar al vender tu vivienda. El tributo grava la ganancia patrimonial obtenida al vender una casa y, en consecuencia, debe aparecer en la Declaración de la Renta.
Dicho esto ¿cómo se calcula esa ganancia patrimonial a efectos de IRPF? A grandes rasgos se trata de la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró. En lo que respecta al valor de compra, interesa sumar los impuestos por comprar la casa que tuviste que abonar (IVA, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales…) así como las posibles inversiones y mejoras realizadas, dado que pagarás en función de la diferencia de este valor de compra con el precio de venta.
Pero hay más. A efectos de IRPF, el valor de la venta será el resultante de restar al precio tanto los gastos como los impuestos que debes pagar al vender tu vivienda (la plusvalía municipal, por ejemplo). La diferencia entre ambos será la ganancia patrimonial por la que deberás pagar a Hacienda. Eso sí, en caso de que el resultado sea negativo, estarás exento de abonar este tributo.
Tipos progresivos
Como puedes imaginar no todas las operaciones arrojan los mismos resultados de modo que, tampoco son los mismos los impuestos que debes pagar al vender tu vivienda en concepto de IRPF. En este caso la administración contempla un tipo progresivo para el capítulo de ganancias y pérdidas patrimoniales que va del 19 al 23%.
- 19% para ganancias hasta 6.000 euros.
- 21% para ganancias entre 6.000 y 50.000 euros.
- 23% para ganancias superiores a los 50.000 euros.
En escenarios en los que vender la casas suponga una pérdida patrimonial no será necesario tributar, aunque esa ‘minusvalía’ podrá compensarse con ganancias obtenidas en ejercicios sucesivos.
Exenciones fiscales contempladas en el IRPF al vender tu casa
Aunque el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas es uno de los impuestos que debes pagar al vender tu vivienda, hay excepciones. No solo se ‘evita’ cuando no haya ganancia patrimonial, sino que también estaremos exentos de tributar en el IRPF la venta en los siguientes escenarios:
- Reinvertir en vivienda habitual: En el caso de vender la vivienda habitual para comprar otra casa que se destine al mismo fin, no deberás pagar en el IRPF. Para que esto sea así dispondrás de un plazo de dos años para hacer la nueva inversión y deberá quedar reflejada la intención de acogerse a este beneficio fiscal en la Declaración de la Renta.
- Mayores de 65 años o personas en situación de dependencia.
- Mayores de 65 años que no vendan su vivienda habitual, pero destinen la ganancia a contratar una renta vitalicia.
Un error frecuente a la hora es pensar que no hay que asumir el IRPF entre los impuestos a pagar al vender una vivienda cuando de lo que se trata es de una donación. Quien recibe la propiedad deberá declararlo en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, pero quien la transmite debe hacer lo propio a través del IRPF. Hacienda entiende que, pese a no existir venta sí hay ganancia patrimonial y, en consecuencia, hay que tributar.
Plusvalía municipal
El segundo de los impuestos que debes pagar al vender tu vivienda es la llamada plusvalía municipal o, lo que es lo mismo, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Aunque es uno de los grandes olvidados, es uno de los tributos que como vendedor deberás asumir, aunque en caso de acuerdo de las partes, puede ser asumido por el comprador.
Este Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) tiene carácter municipal, esto es, depende de los diferentes Ayuntamientos. El tributo no ha estado exento de polémica y es que, hasta el dictamen del Tribunal Supremo avalando lo contrario, la administración exigía la plusvalía municipal incluso cuando no existía ganancia patrimonial.
En la práctica, la plusvalía municipal se paga por el incremento del valor del terreno y se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y el número de años que se ha tenido en propiedad. En todo caso, el cálculo depende de la administración local que, a su vez, se rige por la Ley Reguladora de las Haciendas Locales
Obligaciones a tener en cuenta al vender tu vivienda
Más allá de los impuestos hay que tener en cuenta otras consideraciones. Antes de ejecutar la operación, el vendedor debe estar al corriente de pago de todas las obligaciones tributarias referidas al ejercicio en que se realiza la transacción. Impuesto de Bienes Inmuebles o Tasa de Basuras son las más habituales.
Aunque no se trate de impuestos a pagar al vender la casa, el vendedor también deberá asumir ciertos gastos de notaría y registro vinculados, básicamente, a la cancelación de préstamos hipotecarios sobre la vivienda en cuestión. En este caso, es frecuente que la gestoría que realiza los trámites solicite una provisión de fondos para la cancelación registral de las posibles deudas que pesen sobre la vivienda.
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