Qué es el impuesto de plusvalía de una vivienda

Hay dos instantes en los que tendrás que familiarizarte con el llamado impuesto de plusvalía. Esos momentos son:

• Al cerrar la operación de venta de una vivienda.
• O al heredar o recibir la donación de una propiedad.

Dilucidar en detalle tres aspectos clave en torno a este concepto económico es fundamental para entender su funcionamiento y ámbito de aplicación. Lo primero es definir con exactitud qué es el impuesto de plusvalía. A continuación, es importante establecer con precisión cuándo es obligatorio pagarlo. Por último, pero no por ello menos importante, conviene tener claro cómo se calcula este tributo.

¿Qué es el impuesto de plusvalía?

El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) es el nombre formal del más conocido como impuesto de plusvalía y que, básicamente, grava la revalorización que, año tras año, suelen experimentar las viviendas. Es decir, la plusvalía de una vivienda e inmueble es el tributo a la diferencia del precio del inmueble de cuando se compró al momento de venderlo.

Esta tasa no solo recae sobre la ganancia al vender una propiedad, sino también al heredar una casa o recibirla en donación. En el primer caso, es el vendedor quien debe hacer frente a este impuesto. En el segundo, debe pagarlo el que recibe la herencia o donación.

Al ser de carácter municipal, este gravamen se debe abonar siempre en el ayuntamiento en el que esté ubicada la vivienda a vender, donar o heredar.

¿Cuándo es obligatorio pagar el impuesto de plusvalía?

El IIVTNU es un gravamen que ha generado gran controversia porque su forma de calcularlo provoca que haya que pagarlo, por un lado, aun cuando la revalorización de la vivienda de la que hablamos no existe y lo que hay son pérdidas o minusvalías. Por otro, también debe abonarse en situaciones en las que el propio importe del impuesto supera el beneficio obtenido, anulándolo por completo.

Dos fallos del Tribunal Constitucional (TC), del 11 de mayo de 2017 y del 31 de octubre de 2019, corrigieron estas situaciones anómalas, que iban incluso en contra de algunos artículos de la Constitución Española. Tras la sentencia que dictó el TC en 2017 declarando inconstitucional el impuesto cuando la venta no acarrea ninguna ganancia, el Tribunal Supremo sentenció en 2018 que no deben pagar esta tasa quienes prueben que no han obtenido beneficios con la venta de su inmueble.

Así, a la pregunta que muchos vendedores se hacen de cuándo es obligatorio pagar el impuesto de plusvalía, la respuesta es que solo en caso de que el precio de venta sea mayor al del momento de la compra y se obtenga un beneficio económico real con la operación.

Sin embargo, existe todavía un vacío legal sobre este asunto, porque en la práctica, muchos ayuntamientos siguen cobrando este impuesto, en cualquier caso, tanto si hay plusvalía como minusvalía y guardan las reclamaciones en un cajón a la espera de que llegue de una vez la reforma de la Ley de Haciendas Locales (LHL), pendiente desde la sentencia del TC.

¿Cómo se calcula la plusvalía?

Para saber cómo se calcula la plusvalía hay que tener en cuenta varios aspectos, entre ellos, fecha de adquisición y venta de la propiedad y los años transcurridos entre ambas; valor catastral del suelo del inmueble; revalorización del suelo entre la compra y la venta; gravamen que impone el ayuntamiento en cuestión, así como las posibles bonificaciones sobre el impuesto de plusvalía.

Con la recopilación de todos estos datos podemos entonces calcular la cuota íntegra. Para conocer el valor catastral del suelo de nuestra vivienda, debemos recurrir al recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o, en su defecto, al catastro de la vivienda.

Con respecto a la revalorización de la propiedad, hay que aplicar la tasa que fija el ayuntamiento correspondiente. Como es anual, se calcula por cada año transcurrido entre la compra y la venta. Así, si el valor catastral del suelo es, por ejemplo, de 100.000€, y la tasa de revalorización de un 3% por cada año y han transcurrido 10 años, la vivienda se habría revalorizado un 30%, es decir, unos 30.000€.

Y sobre esta base imponible se aplica el IIVTNU de cada ayuntamiento. Eso sí, nunca puede superar el 30%. Suponiendo que el impuesto de plusvalía que aplica tu municipio fuera el máximo, del 30%, en el ejemplo antes señalado la cuota íntegra quedaría entonces en 10.000€. Eso sí, en casos como las herencias entre familiares de primer grado, algunos ayuntamientos otorgan bonificaciones de hasta el 95%.

Como se puede comprobar, la fórmula para calcular este gravamen, que en ningún caso tiene en cuenta el precio de compra y de venta de la vivienda, es lo que provoca que en muchas situaciones se tenga que abonar a pesar de generar pérdidas. Y de ahí que la forma del cálculo sea otro de los puntos pendientes de revisar en la esperada reforma de la LHL.