Nuevas responsabilidades familiares, un traslado laboral, la necesidad de un cambio de aires… Son muchas las situaciones que pueden invitar a deshacerse del hogar actual y emprender la búsqueda de uno nuevo. La tarea, sin embargo, despierta ciertas inquietudes cuando de lo que se trata es de vender una casa con hipoteca pendiente. Este tipo de cargas son sinónimo de todo tipo de dudas, aunque la más frecuente es, con diferencia, si se puede vender un piso con hipoteca.
La respuesta no admite discusión: sí. De hecho, son varias las maneras en las que se puede vender un piso con hipoteca, ya sea cancelando el montante pendiente en el momento de la venta, haciendo que el comprador asuma la misma o mediante lo que se conoce como una hipoteca puente. ¿No tienes claro en qué consiste cada una de estas alternativas? Te damos todos los detalles.
Vender la casa con hipoteca pendiente
En contra de lo que pueda parecer ya no es necesario cancelar la hipoteca para vender el piso. De hecho, el primero de los escenarios en los que podemos vender una casa con hipoteca pendiente es aquel en el que, el dinero obtenido por la operación, se destinará a cancelar lo que quede de préstamo hipotecario. No obstante, en este caso pueden darse dos supuestos: cancelar la hipoteca al vender el piso por un precio superior o hacer lo propio cerrando la operación por un precio inferior.
Cancelar la hipoteca al vender el piso
El escenario ideal para todo vendedor es obtener un precio por su vivienda por encima de lo que resta de hipoteca. De este modo, la operación no solo supondrá cancelar la hipoteca al vender el piso, sino que, además, proporcionará al propietario original un dinero ‘extra’. En este caso, basta con solicitar al banco un certificado de la deuda pendiente, acudir al acto de compra venta con el mismo y, una vez cerrada la operación, liquidar la deuda en la entidad correspondiente.
Si tu hipoteca disponía de comisiones de cancelación anticipada deberás abonarlas también y, una vez ajustadas cuentas con el banco, el resto del dinero, esto es, la ganancia patrimonial, estará sujeta a los impuestos correspondientes.
Vender la casa por menos de lo que queda de hipoteca
Otra de las situaciones que puede darse a la hora de vender un piso con hipoteca es que el precio final de la operación no cubra el total de la deuda pendiente. El proceso antes de llegar a cancelar la hipoteca tras vender el piso es el mismo, es decir, hay que solicitar el certificado a la entidad, presentarlo para cerrar la operación y, una vez ejecutada la venta, acudir a liquidar la hipoteca al banco.
Al contrario que en el caso anterior y dado que el montante no será suficiente, la cantidad restante se transformará en un nuevo préstamo personal que tendrá sus propias condiciones y, en algunos casos, puede implicar las correspondientes comisiones.
Subrogar la hipoteca al comprador
No es lo más habitual en la actualidad, pero lo cierto es que, frente a la opción de cancelar la hipoteca para vender el piso, existe la posibilidad de subrogar la misma al comprador. Esta fórmula implica que el nuevo propietario asume la deuda pendiente para la cancelación, aunque para ello, la última palabra será de la entidad bancaria en cuestión.
A ella debe acudir el vendedor con el comprador y solicitar la subrogación. El banco iniciará el estudio de riesgo del futuro propietario y, en caso de que sea viable, aprobará la operación. La solución, en este caso, permite ahorrarse la comisión al banco por cancelación de la hipoteca, aunque corresponderá al vendedor asumir el pago del estudio de viabilidad del futuro comprador.
Hipotecas puente
La última de las opciones para vender la casa con hipoteca pendiente es optar por lo que se conoce como una hipoteca puente. En realidad, este escenario solo suele emplearse en aquellos casos en los que el vendedor es, además, un comprador potencial. La casa en cuestión lleva varios meses a la venta, pero sin éxito, sin embargo, ya hemos encontrado nueva vivienda.
Este producto financiero permite vender la casa con hipoteca al tiempo que comprar una nueva sin tener que asumir el pago de ambas hipotecas. Lo que se hace es unificar ambos préstamos por una cuota inferior al montante que supondría abonar las dos, previo compromiso de venta de la vivienda. Los plazos para esa operación pueden variar, aunque, por lo general, se extienden desde los 6 meses hasta los cinco años.
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