La alta demanda que atraviesa el mercado de alquiler empuja a muchos propietarios de locales comerciales que llevan meses vacíos a plantearse la posibilidad de transformación de los mismos. Pero convertir un local en vivienda no es algo que se pueda realizar de un día para el otro. Conlleva una serie de requisitos que es importante tener en cuenta antes de dar el paso.
Además, cualquier dueño de un local que se encuentre ante esta disyuntiva se planteará también la pregunta de si realmente conviene, desde el punto de vista económico, embarcarse en un proyecto de este calibre. No olvidemos que, más allá del coste de los trámites, hay que valorar también el precio de la obra y estimar los ingresos que se podrán obtener por su arrendamiento para calcular si merece o no la pena aventurarse.
Se puede dar el caso, también, de personas que quieren comprarse un local para luego transformarlo. Una situación más complicada porque, a la hora de solicitar una hipoteca, se necesita la licencia de primera ocupación, algo que se consigue tras la reconversión.
Requisitos para convertir un local en vivienda
Antes de empezar cualquier tipo de reforma, conviene conocer todos los pasos legales, sobre todo para descartar que no existan limitaciones o impedimentos para convertir un local en vivienda. Los principales requisitos con los que nos encontraremos en el camino son:
- Que el inmueble esté construido sobre suelo urbano: para comprobarlo habrá que consultar el plan urbanístico del municipio en el que esté inscrito el local comercial.
- Que la limitación de viviendas por hectáreas que establecen también los ayuntamientos en sus normas urbanísticas no haya sido ya superada.
- Que el cambio solicitado se adapte al Código Técnico de la Edificación (CTE) y, muy en especial, a sus apartados de accesibilidad (rampas, ascensores, anchura de puertas) y salubridad (agua, iluminación, ventilación).
- Que los vecinos no se opongan al cambio (en municipios como Barcelona es necesario tener la conformidad de toda la comunidad) y/o que no esté limitado el cambio por el estatuto de la comunidad de propietarios.
- Que cumpla con la normativa de habitabilidad de la comunidad autónoma en cuestión: se necesitan unas dimensiones y proporciones mínimas para convertir un local en vivienda.
- Presentar un proyecto técnico de cambio de uso que contemple todas las cuestiones anteriores y que describa en detalle las obras a realizar. Debe ser elaborado por un arquitecto miembro de un colegio profesional.
- Abonar las tasas e impuestos municipales correspondientes a la solicitud de licencia de obra.
- Realizar el cambio de local a vivienda en la declaración catastral.
- Con el certificado de alteración catastral y de final de obra, solicitar la licencia de primera ocupación.
¿Es rentable convertir un local en vivienda?
Como hemos visto, no son pocos los obstáculos ni los requisitos para convertir un local en vivienda. Por ello conviene plantearse, antes de embarcarse en un proyecto de tamaña envergadura, si realmente resultará rentable.
La rentabilidad se puede medir tanto desde el punto de vista económico como del tiempo y esfuerzo que implica toda la tramitación necesaria. Por supuesto, es una evaluación que no puede resultar del todo objetiva y dependerá de cada caso en particular, de los metros cuadrados disponibles y del tipo de reforma requerida.
Claro que, además de las reformas parciales o integrales necesarias, en la cuenta de rentabilidad hay que incluir también todos los gastos de tramitación que hemos detallado con anterioridad. Si bien la suma total variará según cada proyecto, se puede hacer un cálculo aproximado para conocer si para sus dueños es rentable convertir un local en vivienda.
Cuánto cuesta convertir un local en vivienda
Para realizar las cuentas de cuánto cuesta convertir un local en vivienda, conviene empezar por evaluar todos los gastos de tramitación que incluye un proyecto así: trámites legales, estudio de viabilidad del cambio de uso hecho por un arquitecto de un colegio profesional, tasas de la licencia urbanística e Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO).
Este primer apartado de costes puede rondar entre los 2.200 y los 2.500 euros. Unos 1.200 euros por los trámites legales, mientras que el proyecto técnico, los honorarios del arquitecto y las tasas administrativas se pueden llevar entre 500 y 1.200 euros, aproximadamente.
El cálculo estimativo de las obras de reforma y adaptación de local comercial a vivienda residencial estará supeditado también a los metros cuadrados que tenga el inmueble y a qué tipo de propiedad se quiera convertir. Es muy habitual, por ejemplo, transformar locales en viviendas tipo loft, para aprovechar lo diáfano del espacio original y no tener que levantar demasiados muros.
Más allá de estas consideraciones específicas, el coste de una reforma integral para convertir un local en vivienda puede rondar entre los 20.000 y los 30.000 euros. La calidad de los materiales, las horas de trabajo y la cantidad de gente involucrada en la obra también influirán en la variación del precio final.
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