Qué es el derecho de tanteo y retracto

Los derechos de tanteo y retracto son figuras jurídicas muy utilizadas en el sector inmobiliario. Mientras que ambos están contemplados en la Ley de Arrendamiento Urbano (LAU), también son figuras jurídicas reguladas por el Código Civil.

Si los tenemos que resumir en pocas palabras, sirven como protección de los inquilinos de una vivienda ante su posible venta por parte del propietario. Para entender cómo funcionan estos derechos diferentes pero muy vinculados entre sí, primero hay que intentar describir y detallar a qué se refiere cada uno de ellos.

Qué es el derecho de tanteo

Empecemos por establecer qué es el derecho de tanteo. El mismo se define como la facultad de una persona de adquirir una cosa que otra persona va a enajenar, de forma preferente, y siempre por el mismo precio que un tercero estaría dispuesto a pagar por ella.

Se trata de un derecho muy presente en el sector inmobiliario. Tanto es así que viene recogido en el artículo 25 de la LAU, que dice: “En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes…”.

Este derecho, entonces, sitúa al inquilino en una posición preferente para adquirir la propiedad que hasta ese momento alquila, frente a terceros interesados. La ley establece la obligación del propietario del inmueble de informar con antelación al inquilino de su intención de vender la casa, ya que este último tiene prioridad para comprarla en iguales condiciones y precio que otro comprador.

Qué es el derecho de retracto

En cuanto al derecho de retracto legal, se refiere al derecho de una persona de quedarse con la cosa que una segunda persona ha vendido a un tercero, por el mismo precio que hubiere pagado a ese tercero en cuestión. Viene detallado en el artículo 1521 del Código Civil.

La definición del derecho de retracto también está impresa en el diccionario de la Real Academia Española (RAE): “Derecho de adquisición preferente que se tiene para dejar sin efecto una venta o una enajenación hecha a favor del otro, y recuperar o adquirir para sí la cosa, por el mismo precio pagado”.

Aplicado a la compraventa de viviendas, si el casero no avisa al inquilino de la venta de la propiedad a un tercero, el arrendatario tiene el derecho de subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere la casa.

Cuándo se pueden utilizar el derecho de tanteo y retracto

Hemos dicho que los derechos de tanteo y de retracto están muy vinculados entre sí. Si leemos las definiciones que hemos dado de ambos derechos, encontraremos muy pocos matices y hasta puede parecer que estamos hablando de lo mismo. Pero, la diferencia fundamental entre uno y otro se basa en el momento del ejercicio del derecho.

Cuando una persona cuenta con el derecho de tanteo automáticamente también contará con el derecho de retracto. Dicho de otra manera, el derecho de retracto se ejercita siempre tras la enajenación, en el periodo de post adquisición de una cosa, si no estaríamos hablando del derecho de tanteo. Solo entrará en escena el derecho de retracto si el afectado no ha podido ejecutar el primer derecho, el de tanteo.

Llevándolo al caso práctico de un inquilino, para que pueda ejercer el derecho de retracto deben darse los siguientes supuestos:

• Que el propietario de la vivienda arrendada no le haya informado de su venta o haya omitido alguna de las condiciones de la operación.
• Que el precio de venta de la vivienda a un tercero sea menor que el que el propietario le había ofrecido al inquilino para que ejerciera su derecho de adquisición preferente.

Conviene también aclarar que existen algunas circunstancias que impiden al inquilino ejercer sus derechos de tanteo y de retracto. Por ejemplo, cuando la vivienda que alquila se vende junto con otras propiedades de un mismo inmueble; o cuando se venden todos los pisos de un inmueble, aunque pertenezcan a distintos dueños, a un mismo comprador.

Caducidad del derecho de tanteo y retracto

Tanto el derecho de tanteo como el derecho de retracto tienen una caducidad de 30 días naturales. Para el primero, el inquilino dispone de ese plazo para ejercer su derecho de compra. Los días se empiezan a contar desde el mismo momento en el que el propietario le notifica su intención de vender la vivienda.

Con respecto al derecho de retracto, se da la misma situación. Expira a los 30 días a partir de que el inquilino es informado, a través de la escritura de compra, de las condiciones y el precio al que se ha realizado la venta de la vivienda. Si el inquilino ejerce su derecho de retracto, pasa a subrogarse en la posición del comprador y se mantiene la compraventa de la vivienda en esas mismas condiciones.

Por supuesto, el arrendatario puede renunciar a su derecho de tanteo. Esto puede quedar pactado en el contrato de alquiler, aunque no quita la obligación al propietario de avisar de la venta con un mes de antelación. Para contratos de alquiler posteriores al 6 de marzo de 2019, si el dueño decide vender la vivienda, pero el inquilino no está interesado en comprarla, la LAU establece la obligación de mantener el arrendamiento si la compra del inmueble se produce dentro de los cinco primeros años de vigencia del contrato, sin necesidad de que haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad, como ocurría con anterioridad a esa fecha.