Las soluciones residenciales cuentan con un amplio elenco de fórmulas para dar respuesta a todo tipo de necesidades. Sin embargo, los edificios plurifamiliares de viviendas son una de las más habituales. En este tipo de construcciones se lleva a cabo lo que se denomina ‘división horizontal’ o, lo que es lo mismo, la subdivisión de la propiedad del edificio en unidades privadas.
De este modo encontramos que un edificio consta de diferentes pisos, apartamentos, locales… Cada uno de los cuales se convierte en una finca registral independiente y sus propietarios participan, mediante un coeficiente determinado, de la totalidad del edificio a través de esa división horizontal. Jardines, fachadas, pasillos, zonas de uso común… Los vecinos se convertirán en copropietarios de estas superficies del inmueble a través del citado coeficiente.
La división se hace constar en el Registro de la Propiedad como también se hace con los elementos privativos en forma de viviendas, garajes y locales comerciales, entre otros. De esa división horizontal nacerá lo que se conoce como comunidad de propietarios y sus relaciones estarán regidas por la llamada Ley de Propiedad Horizontal.
¿Qué es la ley de división horizontal de edificios?
Del mismo modo que la vida en comunidad implica ciertos derechos sobre el conjunto de un inmueble, también supone ciertas obligaciones. La propiedad horizontal es una forma de copropiedad y, en consecuencia, está sujeto a un marco legal específico que se concreta en la Ley de Propiedad Horizontal.
Esta norma regula las situaciones en las que un inmueble se divide de manera horizontal, un régimen de propiedad que aparece recogido en el artículo 396 del Código Civil que, además, distingue entre:
- Derecho de propiedad singular y exclusivo sobre elementos privativos (pisos, garajes, trasteros…)
- Derecho de propiedad conjunto e inseparable sobre elementos comunes.
Según la propia Ley de División Horizontal de edificios, esta debe constituirse mediante escritura pública ante notario y, una vez formalizada, la misma deberá estar inscrita en el Registro de la Propiedad. En definitiva, esta Ley de Propiedad Horizontal no es sino el marco normativo que sirve de sustento legal para la toma de decisiones en una comunidad de propietarios, una herramienta para la correcta convivencia en el edificio.
¿Es obligatorio hacer la división horizontal?
La división horizontal de un edificio permite saber en detalle cuáles son las unidades privadas de un inmueble particular. La Escritura de División Horizontal del Edificio y su inscripción en el Registro son imprescindibles, por ejemplo, para poder vender individualizadamente pisos, locales o garajes propios de un edificio.
Pero ¿qué pasa, por ejemplo, en un edificio con varias viviendas y locales de una misma familia o un único propietario? En estos casos es posible que, una vez terminada la construcción no se realice la división horizontal pero siempre que se quiera vender alguna de las viviendas o repartir la herencia será obligatorio hacer la división horizontal.
¿Cuánto cuesta hacer la división horizontal de un edificio?
Realizar la división horizontal de un inmueble lleva implícitos ciertos gastos que pueden variar notablemente dependiendo de cuestiones como la envergadura del proyecto arquitectónico de división, las tasas a abonar o los honorarios aplicables. Si bien es cierto que algunos de los gastos están regulados, otros están abiertos al libre mercado. En todo caso, para saber cuánto cuesta hacer la división horizontal de un edificio hay que tener en cuenta, básicamente:
- Gastos notariales: que incluyen el valor de la división horizontal, los gastos según el número de folios de escritura y el IVA.
- Gastos registrales: por asiento de presentación y por la inscripción según el valor de las fincas registradas, así como el IVA correspondiente.
- Gastos fiscales: impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
¿Se puede comprar una casa sin división horizontal?
Cualquier edificio de viviendas debe estar sujeto a la división horizontal, un acto documentado público que permite, como decíamos, dividir el inmueble en fincas registrales independientes, así como otorgar derechos de participación sobre los espacios comunes. De hecho, el caso más evidente son las comunidades de vecinos que siempre deben contar con esta segregación. Sin embargo, si la intención es comprar una vivienda unifamiliar que ocupa una parcela que no convive con otras propiedades ni zonas comunes es posible que no exista división horizontal.
No obstante, puede darse el caso de que un propietario particular desee partir su unidad o hayamos heredado una propiedad y queramos dividir una parte de la del resto de copropietarios. En este escenario no es posible comprar una casa (salvo que sea en su totalidad) sin división horizontal. De hecho, para poder realizar una segregación de este tipo se debe contar con el apoyo unánime de la comunidad de propietarios, además de contactar con un arquitecto para que elabore el proyecto técnico que avale el proyecto ante las administraciones correspondientes.
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