Un paso fundamental de los muchos que hay que dar en el proceso de adquisición de un inmueble es la comprobación de que esté libre de deudas y cargas. Es decir, que no tenga obligaciones económicas incumplidas por sus anteriores dueños que se puedan transmitir al comprador.
Existen distintos tipos de cargas o deudas que pueden pesar sobre una vivienda:
- De carácter vecinal: nos referimos al pago de los recibos de la comunidad de vecinos cuando no se trata de una vivienda unifamiliar e independiente.
- De naturaleza tributaria: aquí podemos incluir el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), la plusvalía municipal o el Impuesto de Transmisión del Patrimonio (ITP).
- Embargos judiciales: cuando el vendedor tiene los bienes embargados como garantía de pago de una deuda pendiente. No es lo más común, pero puede ocurrir y hay que asegurarse de que así no sea.
- De arrendamiento: cuando la casa está alquilada en el momento de venderse y entonces el comprador tiene que respetar las condiciones de alquiler y la fecha de fin de contrato del inquilino.
- De usufructo y servidumbre: cuando afectan al uso de la vivienda y no a la vivienda en sí, es decir cuando la casa pertenece a una persona, pero es otra quien tiene derecho a disfrutarla.
- De hipoteca: precisamente esta última, la carga hipotecaria, por ser la más habitual, es la que más suele interesar y, por eso, vamos a definir con exactitud de qué se trata y a dilucidar cómo averiguar si la vivienda que queremos comprar soporta o no este peso sobre sus espaldas.
¿Qué es la carga hipotecaria?
Como adelantamos, la carga hipotecaria es la más habitual de encontrar al adquirir una propiedad. Y no es otra cosa que la cantidad de dinero que su anterior dueño debe a la entidad bancaria si solicitó un préstamo para comprarla en su momento y aun no lo ha cancelado por completo.
En el caso de que sí exista una carga hipotecaria sobre la casa que nos interesa se abren dos posibilidades.
La primera y más habitual es que el vendedor cancele esa hipoteca antes de cerrar la operación de compraventa.
La segunda, es que nos subroguemos a la hipoteca que ya tiene el vendedor. Esto solo interesa al comprador si se trata de una hipoteca con condiciones mucho más atractivas que las que ofrece ahora el mercado. Además, tendría que aprobarlo primero el banco implicado.
¿Cómo comprobar si una vivienda tiene carga hipotecaria o deudas pendientes?
Aclarado que uno de los primeros puntos a revisar antes de estampar la firma en el contrato de compraventa de una propiedad es si el inmueble tiene cargas pendientes, y si las tiene, especificar en el acuerdo quién se hará cargo de ellas, cuándo y de qué manera, es el momento de desvelar cómo averiguar si una vivienda tiene o no esas cargas.
Si nos referimos específicamente a la carga hipotecaria, la forma de quedarnos tranquilos es a través de un trámite sencillo.
Registro de la propiedad
La manera más fácil y rápida de constatar que no hay cargas hipotecarias sobre una vivienda es solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad, la institución estatal en la que se inscriben los inmuebles para saber quiénes son sus dueños, qué derechos y cargas recaen sobre cada uno de ellos y, precisamente, dar un marco de seguridad a las operaciones que se realizan en el mercado inmobiliario. Se puede incluso hacer de forma telemática a través de la web del Colegio de Registradores.
En el documento que nos entregan constará la naturaleza de la finca; la descripción con su ubicación, superficie y calificación; la titularidad; y las cargas referidas no solo a hipotecas sino también a embargos judiciales, arrendamientos y usufructos.
Recibos de impuestos y certificados
Para asegurarnos de que la vivienda no tiene deudas pendientes de otra naturaleza, como las vecinales o fiscales, bastará con solicitar al vendedor los recibos correspondientes a los pagos de los diferentes impuestos (IBI, ITP y plusvalía municipal), así como un certificado expedido por la comunidad de vecinos -si hablamos de un inmueble que estuviera situado dentro de una de ellas- que indique que está al corriente de pago.
Al comprar una casa, una de las decisiones más importantes en nuestra vida, no querremos encontrarnos con ningún tipo de sorpresa desagradable. Por eso, es aconsejable prestar mucha atención a todos los inconvenientes que pueden surgir si no somos previsores y nos tomamos el tiempo y el trabajo necesario para averiguar que su anterior propietario no nos hará heredar ninguna de sus deudas.
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